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DÉMARCHES ADMINISTRATIVES PROFESSIONNELS

Fiche pratique

Résiliation et fin d'un bail commercial

Vérifié le 09 janvier 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Pour résilier ou suspendre un bail commercial, certaines procédures, notamment en termes de délais, doivent être respectées.

Pour faire cesser un bail, le locataire peut donner congé :

  • par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception, s'il s'agit de donner congé à l'expiration d'une période triennale, ou pour un départ à la retraite,
  • uniquement par acte d'huissier, s'il s'agit de donner congé pour le terme du bail ou en cours du bail tacitement prolongé.

Le bailleur ne peut donner congé que par acte d'huissier.

Le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d'une période triennale.

Par exemple, si le terme initial du bail est le 8 octobre, le congé doit avoir été délivré au plus tard le 8 avril. Si le locataire délivre le congé par lettre recommandée avec avis de réception, la lettre doit avoir été expédiée au plus tard le 8 avril.

Les parties peuvent également convenir d'un délai plus long.

Si, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail est tacitement reconduit au-delà de sa date d'expiration, le congé peut être délivré au moins 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil.

Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s'ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil.

Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont reportés à la fin de la période suivante. Ainsi, le congé délivré tardivement par le locataire pour le terme d'une période triennale prendra effet à la fin de la période triennale suivante.

Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction, qui dépend des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de clientèle par exemple).

  • Pendant la durée initiale du bail, le locataire peut le résilier à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier (congé triennal).

    Au cours de la tacite prolongation, il peut donner congé à l'issue de chaque trimestre civil.

    Le locataire n'a droit à aucune indemnité.

  • Une convention contraire peut prévoir d'autres modalités de résiliation. Ainsi, les parties peuvent prévoir que le locataire pourra donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple). Les stipulations de cette convention priment sur la faculté de résiliation donnée au locataire.

    La convention peut porter sur :

    • les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans,
    • les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation,
    • les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois avant la date prévue pour la restitution des locaux.

La demande de congé peut être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

En cas de congé irrégulier, le bail continue et le locataire est tenu au paiement du loyer.

Si le locataire reste dans les lieux après la date d'effet du congé, il peut être considéré comme ayant renoncé au congé délivré.

Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit.

Le contrat de bail est transmis aux héritiers. C'est à eux de le résilier, dans les mêmes conditions que la résiliation opérée par le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité.

 Attention :

le congé régulièrement délivré met définitivement fin au bail. Pour pouvoir être rétracté, il faut l'accord du bailleur.

Congé pour travaux

Le bailleur peut donner congé au locataire à l'expiration d'une période de 3 ans, ou refuser le renouvellement du bail. Cela est possible pendant la durée initiale du bail, pour pouvoir effectuer certains travaux nécessitant l'évacuation des lieux.

Au cours d'une tacite prolongation, il peut donner congé pour le même motif à la fin de chaque trimestre civil.

Les travaux donnant droit au bailleur de donner congé sont notamment :

  • reconstruction de l'immeuble, avec démolition totale suivie d'une reconstruction, même si ce n'est pas à l'identique, et non une simple transformation,
  • opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain,
  • transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.

Le bailleur doit dans ce cas verser une indemnité d'éviction au locataire ou lui offrir un local de remplacement équivalent, disponible immédiatement. Il doit verser une indemnité et un remboursement des frais normaux de déménagement si un local de remplacement est proposé.

Le locataire dispose de 3 mois pour accepter l'offre proposée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier ou saisir la justice pour faire juger si l'offre est ou non satisfaisante.

Suspension du bail pour travaux de surélévation

Le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de 3 ans pendant laquelle le propriétaire doit réaliser les travaux.

Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours.

Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, cette indemnité ne pouvant excéder 3 ans de loyer.

Le bailleur peut donner congé pour reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial s'ils ne sont plus affectés à cet usage d'habitation à la date du congé :

  • soit parce qu'ils sont inoccupés,
  • soit parce qu'ils sont affectés à un autre usage.

Cela est possible tant lors des périodes triennales que lors du renouvellement ou à tout moment au cours de la reconduction, et sous certaines conditions.

La reprise entraîne une réduction du loyer compte tenu des surfaces retranchées.

Toutefois, la reprise ne peut pas être exercée :

  • sur des locaux affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé,
  • lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds,
  • lorsque les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible.

Le locataire dispose d'un délai de 6 mois suivant le congé pour réaffecter les locaux à leur usage d'habitation. S'il régularise la situation, le congé devient sans effet. S'il ne régularise pas, il devra alors libérer les lieux.

Le bailleur peut habiter les locaux repris, mais n'y est pas obligé. Il peut les vendre ou les relouer.

Lorsqu'un commerçant, qui loue son local sous le régime d'un bail commercial, fait l'objet d'une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), son bail commercial n'est pas résilié automatiquement. Il se poursuit normalement, mais l'administrateur judiciaire ou le liquidateur peut, après examen de la situation, décider d'y mettre fin ou de le céder.

Continuation

La décision de poursuivre un bail commercial appartient uniquement à l'administrateur ou au liquidateur chargé de la procédure collective.

Sa décision s'impose au bailleur, qui ne peut s'y opposer, même si, à la date d'ouverture de la procédure, le locataire doit des arriérés de loyers.

La procédure de sauvegarde du locataire d'un bail conclu avant le jugement d'ouverture fait perdre au bailleur toute faculté de s'opposer à la continuation du bail, notamment en l'empêchant d'agir en résiliation pour non-paiement du loyer.

L'administrateur qui décide de continuer le bail doit veiller à ce que le locataire respecte toutes ses obligations.

  À savoir

pour récupérer les sommes dues par le locataire avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit faire une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire.

Résiliation

Le bail peut être résilié à l'initiative de l'administrateur ou du liquidateur, par rupture anticipée, à tout moment après l'ouverture de la procédure.

Il peut aussi être résilié à l'initiative du bailleur. Après l'ouverture de la procédure, si le bail se poursuit et si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges, le bailleur peut exiger la résiliation du bail.

Il ne peut toutefois agir en justice qu'au bout de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective.

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail, pour des motifs antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure, mais autres que le non-paiement des loyers et des charges (par exemple un défaut d'entretien des lieux loués). Il doit agir en justice dans les 3 mois du jugement de liquidation judiciaire.

Cession du bail

La cession du bail commercial peut intervenir :

  • soit de manière isolée : en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur peut céder le bail indépendamment du reste de l'entreprise,
  • soit dans le cadre de la cession (totale ou partielle) de l'entreprise du locataire.

Si l'administrateur décide de céder le fonds de commerce du locataire, bail commercial compris, l'agrément de l'acquéreur par le bailleur ne sera pas nécessaire, même si le bail contient une telle clause. Le repreneur doit exécuter le bail commercial aux conditions applicables au jour du jugement d'ouverture.

 À noter

le tribunal peut autoriser le repreneur à ajouter à l'activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires (par exemple à l'activité de débit de boissons peut être ajouté un débit de tabac, ou encore l'activité de vente de cadeaux au sein d'une librairie). Cette mesure est uniquement applicable aux procédures de liquidation judiciaire ouvertes à partir du 20 juin 2014.

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